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重劃區地圖市場趨勢終抬頭摩拳擦掌迎 金九







克而瑞青島分公司信息研展總監、高級分析師張斌先生

限購解禁市場升溫

  自8月1日青島部分解除限購之後，市場溫度開始回升。購房者觀望情緒緩解，案場的咨詢量和看房量平均提高30%左右。開發商預期轉為樂觀，推盤熱情大漲，8月新增預售面積增加瞭一半左右。各項目大多采取小批量加推，低價產品入市，刺激瞭成交量增長，到8月25日，成交面積已超過7月。

  以價換量仍是主流

  在價格方面，開發商較為謹慎，普遍調低瞭預期，以保證開盤銷售效果。但是新開熱銷多為市區項目，整體成交均價小幅上升。價格上的優惠讓利，仍是項目銷售的殺手鐧。如滄口的越秀星匯藍灣，推出新樓座均價7600元，價格相對前期直降2000元，當天認購200多套。新都心的萬科城也開瞭新組團，更是推出均價13500元的精裝房，近350套的成交也創下瞭記錄。市政府對面的華潤中心悅府，也一改高大上的印象，通過過降低裝修標準拉低售價。23500元的價格，也以高性價比贏得瞭認可，開盤銷售近130套。還有部分郊區別墅、海景豪宅也出現瞭大幅優惠，銷售出現起色。

  壓力未減降價蔓延

  目前雖然成交有所回暖，但是供應大漲讓庫存壓力並未明顯緩解，部分滯銷產品和冷清區域並未感到溫暖。供求失衡和存量較大等情況，也讓更多的企業和項目加入到降價促銷的行列中。全國性房企的戰略調整積極，成為降價促銷的第一波主力，部分地方龍頭也逐步跟進。項目類型也從高端豪宅蔓延至改善類產品，直到剛需樓盤。降價區域從郊區到輔城區，主城區也已經"淪陷"。

  9月1日青島已宣佈全面解除限購，不少人歡欣鼓舞，似乎到瞭樓市歡慶的時刻。然而政策的因素到底有多少？從市場的表現可見一斑。主城區的中海國際社區、萬科城國際公園、越秀星匯藍灣8月份都超過200套，中南世紀城克魯茲小鎮認購甚至超過500......這些項目戶型也大都在144平以下，卻依舊很熱銷。城陽和黃島原有的滯銷盤，以及主城區大戶型，8月也未見明顯起色。購房者因政策松動而產生的需求預期變化，和開發商以價換量的銷售策略，兩者的契合才是市場變熱的主因。

  行政禁錮的消失，讓市場化調節成為主力，分化和競爭日趨明顯。雖然部分企業和項目通過降價壓力有所緩解，但是無論出於外部競爭壓力還是內部業績要求，對待"漲價"都非常謹慎。所以三季度的市場仍然會有波瀾，但整體仍以底部震蕩為主。伴隨信貸、利率等實質因素的逐步落實，市場或許會結束盤整穩步向上，四季度再次出現"暖冬"概率較大。

  區域供應面積面積環比成交面積面積環比成交均價均價環比

  膠州市12.6043.278.38-0.385432-3.43

  李滄區7.65-60.289.6641.319503-5.52

  高新區1.64-2.5858.8270618.69

  即墨市6.11445.558.9418.7964352.73

  市北區6.13-1.143.3140.6315148-3.90

  膠南市35.84-8.93-26.0473631.36

  嶗山區6.31-2.3439.7417793-15.06

  平度市2.6121.455.4738.414597-6.77

  黃島區5.3993.368.35115.678308-7.99

  四方區15.00160.566.51193.36124419.22

  市南區8.94-2.20176.8823536-4.71

  城陽區4.92-43.2116.8738.887273-3.70

  萊西市10.05-1.9428.054030-10.01

  全市匯總123.19125.0485.4731.5085244.22

  面積：萬㎡；價格：元/㎡，數據來源：CRIC2014房價系統，包含普宅、別墅、公寓

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/n台東縣銀行債務整合ews/2014-09-01/16492891383.shtml


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