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地方擔心政策有變加緊賣地套現 土地市場開年瘋狂
2014年的首月地價再攀高峰。1月份,一線城市土地單價首次超過1萬元/平方米,同比暴漲253%。這從側面反映瞭房企回歸一二線城市的堅定,而地方政府作為土地市場最大的推手,也是碩果累累:1月一線城市賣地收入819億。
目前的高地價正是各地賣地的最佳時機。但對房企而言,搶瞭高點之後往往要面臨市場和房價的下滑。連堅信房價仍將上漲的任志強也忍不住提醒:"很多開發商以為今年可能跟去年一樣,很樂觀的。我個人對他們提出警告,我說你們太樂觀瞭,很危險。"
土地市場開年瘋狂
盡管土地市場在2013年已上演瞭無數次的瘋狂,但今年1月份,一線城市土地均價漲幅更加驚人。上海易居房地產研究院數據顯示,1月,京滬深穗四個城市的成交均價為10136元/平方米,環比上漲125.1%,同比上漲253.1%,創歷史單月新高。
此外,10個典型城市土地成交均價為5449元/平方米,環比上漲114%,同比上漲151.9%,已持續16個月同比正增長。
與此相應,地方賣地收入也大幅增長。據克而瑞研究中心的數據顯示,1月份,四個一線城市土地成交金額819億元,同比增長140%;10個典型城市土地出讓金收入1436億元,環比上漲56.6%,同比上漲155.2%。
"企業信心的膨脹從其銷售目標的激增也可看出。"克而瑞李瑩分析認為,多數房企2014年銷售目標都增長超兩成。
李瑩預計,節前房企集中融資,1月份的融資總量創新高,或將造就新一波拿地熱潮。中原地產數據顯示,年內房企融資總額已突破650億人民幣,主流房企手頭資金寬裕。
中原地產報告指出,從全國來看,2014年中國房地產市場分化將加劇,一二線發達城市依然會有比較好的表現;三四線城市大部分將會出現供應過剩,房價下跌壓力非常大。這會使房企繼續青睞一二線城市,從而使得一二線市場土地競爭白熱化。
債務重壓下的賣地動力
仿佛是回應房企的需求,春節剛過,地方政府紛紛加快土地供應。北京2月將有16宗土地出讓(已暫停1幅);杭州2月將推28宗地,面積近1500畝;廣州今年計劃推出72幅商品住宅用地。
易居中國聯席總裁丁祖昱分析,從歷年情況來看,一季度並非供地的高峰,但今年多台南市個人借款個城市不約而同選擇一季度作為土地集中上市的時機,這可能與地方政府的財政情況有密切關系。
他指出,這屆政府調結構的壓力非常巨大,而調結構必須付出巨大的代價,GDP轉為中低增速已成定局。相伴隨的還有財政稅收的減少。對地方政府來說,土地是直接影響財政收入的核心要素,這可能是各地集中批地的重要原因。
中誠信分析師李燕說,當前中國地方債務的主要償付來源是政府性基金收入,而政府性基金收入中75%的資金源自土地出讓金。
根據國傢審計署報告,截至2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額34865.24億元,占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額93642.66億元的37.23%。
以廣州為例,自2008年以來,廣州對土地出讓金的依賴逐年加大,賣地收入占財政收入從10%提升至近40%。2013年廣州賣地收入達838億元,相當於2013年全市財政總收入(2224.3億元)的37.7%。
根據最新的財政預案,廣州2014年的土地出讓金雲林縣銀行信貸比較預計為800億元。全年計劃供應住宅用地666萬平方米,同比去年增長10%,商業服務業用地509萬平方米,同比增逾10%。
"廣州的情況還算是好的,一些二三線城市的賣地收入占財政收入更達70%以上,"深圳一位券商研究人士稱,他曾去多個城市調研地方債和土地市場,深感地方賣地之急切。
華東區某大型地產央企相關人士對21世紀經濟報道記者說,杭州等區域去年加緊推地,一方面是償債壓力大,另一方面是擔心2014年土地政策或有變,趁市場能賣好價錢的時候趕緊賣。
高位買入的風險
地方積極賣地,收入大增,而硬幣的另一面則是,房企的拿地風險顯現。
丁祖昱認為,當前正是土地市場最瘋狂的時候。2012年下半年開始,房價逐步上升,地價上漲更為迅猛,1月份一線城市地價同比上漲253.1%。房價的漲幅與地價比,真是小巫見大巫。在地價達到歷史高點的情況下,各地政府沒有理由不抓緊時間拋售。
從歷史經驗來看,地價出現高點之後,市場往往會有一段時間的調整。當高價土地的項目上市之後,由於市場變化或房價上漲過快而產生滯銷,地價就走到瞭十字路口。丁祖昱分析,目前來看,今年二季度即是考驗地價的重要時期,地價的拐點很可能在春夏之交出現。
據中原地產研究中心監測,十傢標桿房企1月權益購地金額接近去年月度高位,達到372億元。其中,一線城市購地支出達到近3年最高的229億元,顯著高於去年平均水平。
2013年來,各地地王頻繁出現。房企紮堆一二線城市,在推高地價的同時,也在醞釀風險。據北京中原地產市場研究總監張大偉測算,全國主要城市近期出現的地王,如果要達到正常的利潤,目前市場售價需要在一年內再漲50%,否則地王入市的風險將非常大。因為大部分地王地塊的樓面價已經接近或超過區域內在售的房價。
張大偉說,這一輪地王潮主要出現在一二線城市,表明全國房地產市場已經分化,房企選擇在一二線城市聚集,競爭更加激烈。而這種泡沫化的發展,也導致後續市場存在調整的可能性。
21世紀不動產市場總監桑豫峰表示,很多開發商對今年的樓市預期相當樂觀,甚至不惜代價去搶地,期望通過高周轉高價格來化解風險。雖然目前還沒有看到房地產掉頭向下的跡象,但有些熱點城市的需求存在透支的危險,市場其實相當脆弱,很容易發生逆轉。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/08242614950.shtml
地方擔心政策有變加緊賣地套現 土地市場開年瘋狂
2014年的首月地價再攀高峰。1月份,一線城市土地單價首次超過1萬元/平方米,同比暴漲253%。這從側面反映瞭房企回歸一二線城市的堅定,而地方政府作為土地市場最大的推手,也是碩果累累:1月一線城市賣地收入819億。
目前的高地價正是各地賣地的最佳時機。但對房企而言,搶瞭高點之後往往要面臨市場和房價的下滑。連堅信房價仍將上漲的任志強也忍不住提醒:"很多開發商以為今年可能跟去年一樣,很樂觀的。我個人對他們提出警告,我說你們太樂觀瞭,很危險。"
土地市場開年瘋狂
盡管土地市場在2013年已上演瞭無數次的瘋狂,但今年1月份,一線城市土地均價漲幅更加驚人。上海易居房地產研究院數據顯示,1月,京滬深穗四個城市的成交均價為10136元/平方米,環比上漲125.1%,同比上漲253.1%,創歷史單月新高。
此外,10個典型城市土地成交均價為5449元/平方米,環比上漲114%,同比上漲151.9%,已持續16個月同比正增長。
與此相應,地方賣地收入也大幅增長。據克而瑞研究中心的數據顯示,1月份,四個一線城市土地成交金額819億元,同比增長140%;10個典型城市土地出讓金收入1436億元,環比上漲56.6%,同比上漲155.2%。
"企業信心的膨脹從其銷售目標的激增也可看出。"克而瑞李瑩分析認為,多數房企2014年銷售目標都增長超兩成。
李瑩預計,節前房企集中融資,1月份的融資總量創新高,或將造就新一波拿地熱潮。中原地產數據顯示,年內房企融資總額已突破650億人民幣,主流房企手頭資金寬裕。
中原地產報告指出,從全國來看,2014年中國房地產市場分化將加劇,一二線發達城市依然會有比較好的表現;三四線城市大部分將會出現供應過剩,房價下跌壓力非常大。這會使房企繼續青睞一二線城市,從而使得一二線市場土地競爭白熱化。
債務重壓下的賣地動力
仿佛是回應房企的需求,春節剛過,地方政府紛紛加快土地供應。北京2月將有16宗土地出讓(已暫停1幅);杭州2月將推28宗地,面積近1500畝;廣州今年計劃推出72幅商品住宅用地。
易居中國聯席總裁丁祖昱分析,從歷年情況來看,一季度並非供地的高峰,但今年多台南市個人借款個城市不約而同選擇一季度作為土地集中上市的時機,這可能與地方政府的財政情況有密切關系。
他指出,這屆政府調結構的壓力非常巨大,而調結構必須付出巨大的代價,GDP轉為中低增速已成定局。相伴隨的還有財政稅收的減少。對地方政府來說,土地是直接影響財政收入的核心要素,這可能是各地集中批地的重要原因。
中誠信分析師李燕說,當前中國地方債務的主要償付來源是政府性基金收入,而政府性基金收入中75%的資金源自土地出讓金。
根據國傢審計署報告,截至2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額34865.24億元,占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額93642.66億元的37.23%。
以廣州為例,自2008年以來,廣州對土地出讓金的依賴逐年加大,賣地收入占財政收入從10%提升至近40%。2013年廣州賣地收入達838億元,相當於2013年全市財政總收入(2224.3億元)的37.7%。
根據最新的財政預案,廣州2014年的土地出讓金雲林縣銀行信貸比較預計為800億元。全年計劃供應住宅用地666萬平方米,同比去年增長10%,商業服務業用地509萬平方米,同比增逾10%。
"廣州的情況還算是好的,一些二三線城市的賣地收入占財政收入更達70%以上,"深圳一位券商研究人士稱,他曾去多個城市調研地方債和土地市場,深感地方賣地之急切。
華東區某大型地產央企相關人士對21世紀經濟報道記者說,杭州等區域去年加緊推地,一方面是償債壓力大,另一方面是擔心2014年土地政策或有變,趁市場能賣好價錢的時候趕緊賣。
高位買入的風險
地方積極賣地,收入大增,而硬幣的另一面則是,房企的拿地風險顯現。
丁祖昱認為,當前正是土地市場最瘋狂的時候。2012年下半年開始,房價逐步上升,地價上漲更為迅猛,1月份一線城市地價同比上漲253.1%。房價的漲幅與地價比,真是小巫見大巫。在地價達到歷史高點的情況下,各地政府沒有理由不抓緊時間拋售。
從歷史經驗來看,地價出現高點之後,市場往往會有一段時間的調整。當高價土地的項目上市之後,由於市場變化或房價上漲過快而產生滯銷,地價就走到瞭十字路口。丁祖昱分析,目前來看,今年二季度即是考驗地價的重要時期,地價的拐點很可能在春夏之交出現。
據中原地產研究中心監測,十傢標桿房企1月權益購地金額接近去年月度高位,達到372億元。其中,一線城市購地支出達到近3年最高的229億元,顯著高於去年平均水平。
2013年來,各地地王頻繁出現。房企紮堆一二線城市,在推高地價的同時,也在醞釀風險。據北京中原地產市場研究總監張大偉測算,全國主要城市近期出現的地王,如果要達到正常的利潤,目前市場售價需要在一年內再漲50%,否則地王入市的風險將非常大。因為大部分地王地塊的樓面價已經接近或超過區域內在售的房價。
張大偉說,這一輪地王潮主要出現在一二線城市,表明全國房地產市場已經分化,房企選擇在一二線城市聚集,競爭更加激烈。而這種泡沫化的發展,也導致後續市場存在調整的可能性。
21世紀不動產市場總監桑豫峰表示,很多開發商對今年的樓市預期相當樂觀,甚至不惜代價去搶地,期望通過高周轉高價格來化解風險。雖然目前還沒有看到房地產掉頭向下的跡象,但有些熱點城市的需求存在透支的危險,市場其實相當脆弱,很容易發生逆轉。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/08242614950.shtml
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