房貸8.8折利率為何你享受不到:得先"付出"
??面對高企的房價，貸款幾乎成為人們實現買房理想的惟一途徑，因此，房貸首付政策的調整備受購房者關註。根據北京商報記者調查，目前京城多傢銀行首套房利率折扣最低能達到8.8折，個別外資銀行甚至能到8.5折，而上海地區甚至有銀行開出瞭7折利率的地板價。不過，老百姓能拿到折扣利率並不容易，除瞭收入流水、信用資質等普遍門檻外，存款、理財、工作單位等門檻也把許多購房者擋在門外。
??調房貸：首套房8字頭利率成主流
??3月30日，三部委聯合發文松綁二套房貸款政策，二套房首付降至四成，大大降低瞭改善型置業人群的購房門檻。如今距離新政發佈已經過去一周時間，各銀行的執行情況如何呢？
??北京商報記者調查發現，京城多傢銀行對首套房利率開出瞭8.8折的優惠，在某地產中介的面簽中心，中國銀行、農業銀行、工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行、北京銀行、興業銀行等銀行的信貸專員均表示，可以為首套房購買者提供最低8.8折優惠利率。
??來自融360的監測數據顯示，截至上周（4月5日），北京29傢銀行中共有6傢銀行開始執行二套房首付四成的新政。這6傢銀行包括工商銀行、中國銀行、建設銀行、光大銀行、招商銀行及友利銀行。但二套房貸款利率沒有松動，依舊維持基準上浮10%。
??首套房方面，北京“8字頭”利率增至9傢。雖然超低折扣利率的數量明顯增加，但是友利銀行卻取消瞭首套房8.5折優惠，將利率提高至8.88折，使得北京首套房最低利率重回8.8折。
??隨著8.8折利率數量的增加，北京首套房主流利率開始呈現下行趨勢。融360分析人士認為，無論從北京“8字頭”房貸利率數量還是首套房平均利率連續8個月走低，都足以看出銀行對於北京樓市回暖的良好預期。寬松的房貸政策加碼“兩會”後新一波政策紅利，預計北京房地產市場將會在多重利好下加速回暖。
??跨門檻：享優惠利率得先“付出”
??眾所周知，商業銀行在房貸審批發放時屬於占據主動地位的一方，部分銀行業務員或者客戶經理通常在審批發放房貸的時候搭配銷售銀行理財產品並進行攬儲，購房者想要辦理房貸，尤其是想要享受利率折扣優惠的話，就必須同時購買銀行傾銷的理財產品或者存進一筆錢，這樣才能獲得更低的利率。
??在北京商報記者調查過程中，幾乎所有銀行都提到瞭優質客戶這一說法，銀行所謂的優質客戶，基本要求是征信記錄無污點且工作穩定，收入至少為月還款額的兩倍以上。除此之外，如汽車信用貸款增貸缺錢急用哪裡汽車貸款果工作單位或者職業、收入條件優越，則為額外加分項。
??此外，理財、存款等要求也很常見。北京商報記者以購房者身份咨詢一傢城商行信貸部人士時，該人士稱，首套房最低隻能提供9折利率。但如果通過某中介進行貸款，則該行能提供最低8.8折利率優惠，但代價是購買50萬元的理財產品。一傢股份制銀行同樣對申請首套房8.8折優惠利率的客戶提出瞭購買50萬元理財產品的要求，該行人士表示，銀行對高端客戶和對銀行貢獻較大的客戶會區別對待，打折會多一些。
??一傢外資銀行要求客戶購買至少5萬元的理財產品或者存款5萬元，才有可能享受8.5折利率，或者也可以在該行每月存款2000元，連續12個月“零存整取”，從而獲得申請8.5折的資格。某股份制銀行隻能對金卡客戶提供最低9折的首套房利率優惠，存5萬元可以辦金卡。另一傢外資銀行則隻對銀行VIP客戶（存款100萬）提供首套房折扣利率。
??理財、存款的要求其實變相加大瞭購房者的資金占用壓力，許多購置首套房作為婚房的客戶首付都是雙方傢長東拼西湊來的，再加上裝修等壓力，難以再拿出多餘的款項購買理財產品，這也是為何許多工薪階層難以享受到低折扣利率的主要原因。
??除此之外，還有按照貸款額的多少來劃分利率的銀行，某外資銀行要求，貸款金額在150萬元以上的客戶，可以享受8.8折首套房優惠利率，100萬-150萬元貸款優惠利率為9折，100萬元以下隻能9.4折。
??在部分地區推出7折優惠利率的某商業銀行則隻針對購買該行有開發貸合作樓盤的優質客戶，普通住房（房子信用貸款利息缺錢急用哪裡汽車貸款房屋信貸總價500萬元以下的公寓）首付比例最低為四成，利率則按基準利率的70%執行。別墅、排屋及總價500萬元以上的公寓，首付比例則按五成執行，利率為基準利率的85%。非開發貸合作樓盤范圍內的客戶則不能享受這個優惠政策。
??分析人士表示，從銀行的角度看，種種不合理的產品捆綁可以說是為瞭規避風險、篩選優質客戶。房貸政策的調整，實際上是給瞭地產開發企業一個絕佳的銷售窗口期。如果房地產開發企業適度讓利，那麼有可能會促使市場銷售量回暖，達到地產開發企業和購房者雙贏的目的。
??算算賬：等額本金PK等額本息
??央行此次將二套房首付比例由六成調整為四成，減輕瞭購房者一次性拿出首付款的資金壓力。但是貸款總額的增加，也讓每個月的月供壓力有所提高。不過，由於貸款總額有所增加，因此選擇適當的還款方式顯得更加重要。
??目前，等額本金和等額本息是最常見的兩種計息方式。等額本息是指，在央行基準利率不變的前提下，月還款額不變，本金逐月遞增，利息逐月遞減。等額本金是指，月還款額遞減，每月本金保持相同，利息逐月遞減。
??如果以購房者貸款200萬元、期限30年、基準利率5.9%計算，等額本息方式每月月供為11862.73元，總支付利息227.06萬元，本息合計427.06萬元。而等額本金還款方式的首月月供為15388.89元，此後每月遞減27.31元，例如第二個月還款15361.58元、第三個月還款15334.27元……以此類推，每個月還款金額會減少，以這種方式還款，購房者支付的總利息為177.49萬元，本息合計377.49萬元，較等額本息方式能少還利息49.57萬元。
??其實，這兩種貸款方式並沒什麼優劣之分，根據購房者的需求不同，自然會有不同的選擇。使用等額本息還款法，借款人每月月供不變，因每月承擔相同的款項，方便借款人安排收支，規律地管理還貸資金和流動性，並且隨著物價和工資水平的上漲，10年、20年後還款壓力會越來越小，因此這種方式更適合收入相對較低、沒有打算提前還款的人群。而等額本金還款法，由於貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因此適合收入較高人士，如企業高層、金領、海歸派，還有年紀較大、未來面臨現金流收入減少的人士，同時對準備提前還款的人較為有利。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-12/09085992825416107486949.shtml
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